楼市“黑铁时代”，地产股何时回暖？

图片来源@视觉中国

一周时间，地产板块暖风变冷风。

本周上半周，地产股集体遭遇“情人劫”。地产指数大跌3.6%，而上周该板块上涨4.2%。港股内房股周一大跌近5%，正荣地产跌超15%，融创中国跌近12%。15日内房股继续走低，截至收盘，指数跌1.13%，领跌的正荣地产跌超15%。

与此同时，万科主席郁亮关于行业进入“黑铁时代”的说法刷屏网络。郁亮坦言，万科已进入缩表出清生死战，“要么死、要么活，没有中间状态”。

事实上，当前众多房地产企业正处于自救阶段。虽有稳增长的暖风时时吹过，但于房企而言，还远谈不上岁月静好。

预亏超790亿后，房企春节躺平？

能让地产巨头万科喊出“背水一战”，可见楼市之惨淡，房企之艰难。

Wind数据显示，截至2月14日，A股房地产板块126家上市公司中，已有62家企业发布了2021年业绩预告，其中超六成净利润下滑。28家房企合计预亏为791亿元至950亿元，其中11家亏损额超10亿元。

排在亏损首位的是华夏幸福，预计2021年亏损331亿元至391亿元。另一个亏损超百亿元的房企是蓝光发展，预计2021年亏损120.37亿元。两家房企的亏损原因，都跟债务逾期有关。

自去年下半年，房地产进入下行区间。销量惨淡导致房企预亏也算合乎预期。不过，自去年年底开始，中央不断释放“稳增长”信号。而就在外界预期房地产拐点将至时，地产开门红却并未上演。

2月8日，万科公布1月份销售数据。2022年1月合同销售面积210.6万平方米，合同销售金额356亿元。资料显示，2021年1月份万科实现合同销售面积398.6万平方米，合同销售金额人民币714.7亿元。以此计算，万科2022年1月合同销售面积同比减少47.17%，合同销售金额同比减少50.19%。

需知，该数据是这是近年来除2020年3月外，万科录得最低单月销售额；同比降50.2%也是多年来最大的单月降幅，甚至超过了疫情影响最大的2020年3月。

万科单月销售情况 数据来源：万科公告

作为A股市值最高的房企，万科一直表现稳定，其资产负债率一直比较低。早在2018年，万科就喊出“活下去”的口号，并率先采取了降杠杆去库存和业务转型的保守路径。但即便稳如万科，依旧无法逃脱地产下行的魔咒，其它房企表现更难言乐观。

根据各大房企披露的1月份销售数据，保利月销售收入同比下降34.29%、融创降20.6%、碧桂园降9.8%、金茂降 50.25%、旭辉降47.9%、花样年降77.8%、富力地产下滑近60%……

春节楼市整体降温，更是给地产股回暖蒙上了阴影。

受疫情影响，居民收入减少，加上楼市下行期间购房者观望情绪上升，使得今年春节期间“返乡置业潮”并未出现。根据房地产研究机构克而瑞统计，春节期间，全国40个重点城市新房成交量环比下降84%，同比下降40%；除上海、佛山等少数热点城市出现增长外，全国30余城出现“零供应”。

无论从房企1月份销售数据，还是春节期间全国楼市表现来看，目前断言地产股回暖或许言之尚早。中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，2021年下半年以来，房地产销售剧烈下滑，尽管政策上在边际改善，但市场还没有出现明显回暖，还在深度调整。或许，今年二季度以后房地产销售会逐渐回升。

崩盘、甩卖背后，地产债集中到期

原以为央妈加速“开闸放水”会加速楼市回暖，没想到节后地产股大雷却接踵而至。

正荣地产上周遭遇“黑色星期五”。2月11日午后，正荣地产股价突然闪崩，2小时内从3.66港元最低跌至0.68港元，跌幅达到81.42%。截至2月15日收盘，正荣地产连续3日大跌，累计跌幅达75%，报收0.88港元。

来源：Wind

此前市场传言，由于资金链问题，正荣集团将不再按此前计划在今年3月赎回2亿美元永续债，且正荣集团的境外债也将重组。尽管正荣地产此后多次出面辟谣，但正荣地产股价仍然持续走低。

同样陷入危机的还有世茂。继甩卖93套浦东老破小之后，世茂再因出售网红深坑酒店引发热议。

近日有媒体爆出，上海知名地标深坑酒店被持有者世茂集团以22.5亿元的价格挂牌出售。据悉，该网红酒店号称斥资人民币20亿、花了12年心血打造，曾被美国国家地理频道评为“世界十大建筑奇迹”。自2018年底开业起，至今营业不过3年有余。

随后，世茂集团相关人士回应：“确实正在处置资产，但是并没有委托中介来进行出售，网传的报价更是不实的。”

事实上，这并非世茂集团首次爆出甩卖资产。去年11月初，陆家嘴信托贷款违约传言出现，世茂因此遭遇股债双杀。彼时的世茂表示，年内无公开市场债务偿付压力，但一系列资产变现活动早已悄然展开。2021年12月，世茂以20亿挥别香港西九龙地王项目；今年1月，世茂公告以45亿元的代价出售上海外滩茂悦大酒店。据媒体统计，通过出售香港、上海、广州等地的核心资产，世茂集团已变现超过94亿元。

如果说上述房企的债务危机只是小范围爆雷，那么即将到来的3月，或许才是房企偿债大考的开始。

据标普信评发布的研究报告，116家样本房企2022年国内债券到期金额约2300亿元，其中3月和7月是房企债务到期高峰。如果考虑到海外美元债，房企面临的债务重压将更大。2022-2025年是房企美元债兑付高峰期，房企海外债到期余额分别为273.25亿美元、182.8亿美元、190.32亿美元及179.94亿美元，2022年偿债压力集中于上半年。

自去行业出现流动性危机以来，多家房企陆续发生债务爆雷事件。目前部分房企对已到期的美元债、境内非标融资等进行了展期。但展期只是给房企提供一个更长的时间窗口，算上展期阶段的利息，后续还款压力仍未减少。是否侧面印证万科郁亮的论断：行业进入缩表出清阶段，“要么死、要么活”？

稳楼市前提仍是房住不炒

在疫情尚未结束，出口下降、消费萎缩的情况下，稳增长、尤其是稳定房地产这个支柱产业具有重要意义。自去年12月以来，央行陆续实施一系列货币宽松政策，包括从降准、mlf降息lpr降息，力求充分释放货币流动性。

央行日前公布的金融数据显示，1月社融增量6.17 万亿，创下历史新高，表明国内新一轮宽信用已经在落地。金融监管部门也预计，1月房地产贷款新增约6000亿元，较去年四季度月均水平多增约3000亿元，表明金融机构对房地产企业的融资行为持续改善。

货币政策走向宽松也并不意味着大水漫灌，稳楼市的前提仍是“房住不炒”。据不完全统计，1月份各地出台楼市政策已超过66次，主要包括公积金政策宽松、人才购房补贴等支持性政策。“因城施策、适度纠偏”成为房地产调控的主基调。

2月8日，人民银行、银保监会联合发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构加大对保障性租赁住房发展的支持力度。

招联金融首席研究员董希淼认为，此次政策在春节假期后发布，向市场传递出稳预期、稳信心的明显信号，有助于促进房地产业良性循环和健康发展，进而促进扩内需、稳增长，维护宏观经济大局稳定。

2月10日，多家媒体报道，相关部门下发了关于城市商品房预售资金监管的相关意见。该文件对预售资金的规定进行了全国统一，明确预售资金监管额度由市、县级住房城乡建设部门根据项目合同、工程造价等核定，以确保项目竣工所需资金，达到监管额度之后的剩余资金则可以由房企提取使用。 有研究机构预计，未来3‐6个月更多地方政府将根据中央文件修正目前的房预售资金监督管理办法，开发商的流动性压力将逐步缓解。

国盛证券认为，即使预售资金监管政策放松，需求端萎靡的情况下，房企仍面临后续预售资金能提取的额度偏小的问题，当前的债券市场一样面临无法恢复融资的问题。“我们认为本轮政策放松还远未结束，预计后续力度将继续加强，直至行业基本面起底回升，达到政策面、行业面、企业基本面三层次共振向上的状态。”

那么地产股的后续演绎又将如何呢？华安策略团队认为，行业景气是地产股行情最核心的支撑因素。

“当前行业景气还未见改善迹象，后续行情能否延续，关键取决于政策边际放松能否带来行业景气的显著改善。”不过该团队也随即指出，一旦行业景气显著改善，或将引致调控政策立即收紧。

（本文首发钛媒体App，作者 | 马琼，编辑 | 孙骋）

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