当万科的掌门人说话，房地产行业都会仔细聆听。
“目前市场处在焦灼状态，我们的判断是目前显然已经跌过头了。”8月31日，郁亮在万科的中期业绩会上直言。
这个论断值得从业者和投资者关注，尤其是联想到万科掌门人此前的几次重要判断。
上一次是五年前的2018年，万科董事局主席郁亮在房地产市场热火朝天之时，泼出了一瓢“活下去”的冷水。
彼时的房地产业界不以为然，业外则一片愕然，不知郁亮此话从何谈起。那一年，克而瑞房企销售30强门槛首次突破千亿大关，各地区域房企排着队到上海虹桥建总部大楼。
两年后，房企爆雷潮开始发作，“活下去”成为越来越多房企的目标。
再上一次是2014年，时任万科总裁的郁亮，在权威报纸上发表名为《我国楼市进入白银时代》的文章。文中郁亮表示，“房地产行业已经度过了最黄金的岁月，但也绝不是就要撞上冰山的泰坦尼克号。只不过，过去胆大为王，人人皆可赚钱且越胆大越赚钱的时代结束了。”
跟“活下去”那次一样，“白银时代”也说早了。在恒大碧桂园融创和一群闽系房企看来，“越胆大越赚钱的时代”，不但没有结束，反而是刚刚开始呢。
三年后，一直觊觎房地产“带头大哥”宝座的孙宏斌，公开diss郁亮：“白银时代”这一提法“太扯了”。
孙宏斌说，这是钻石时代。“谁的钻石时代呢？大公司的钻石时代，因为大公司在不断地合并小公司的市场份额。小公司都没了，这个时代就结束了。我觉得房地产的上半场还会持续5年、10年。这是我说的中国房地产市场的上半场，我们一直是引领者。”
当时有人评论说：“这一次，孙宏斌胜利了。胜利的不仅仅是孙宏斌，还有敢在这一轮周期中大胆加杠杆的人，而万科，也因为判断失误，失去了第一的宝座，被碧桂园和恒大先后取而代之。”
后来的事，大家都看到了。
有趣的是，这也不是孙宏斌第一次公开diss万科掌门人，而结果倒是都一样。
2003年7月，在王石牵头发起的中城房网一次论坛上，孙宏斌说，“顺驰今年销售额要达到40亿元，我们的中长期战略是要做全国第一。也就是要超过在座的诸位，包括王总。”
王石当场回应道：“你不可能这么快超过万科，是不是要注意控制风险？”一年后，王石在采访中点名顺驰：如果把握好节奏，顺驰能够成为一家非常优秀的公司，但现在它要为盲目扩张造就的奇迹付出代价。
2006年，孙宏斌转手顺驰控股权，黯然出局。
长期主义，超过25%的利润不做，······万科掌门人的多个理念，经受住了房地产业大风大浪的考验，也让万科的战略判断，备受业界瞩目。
尽管早已丢失销售榜首的王冠，万科依然以其底蕴、实力、理念和前瞻性战略，成为房地产行业公认的“老大”。甚至今日地产圈的跑步热，也跟从王石到郁亮的坚持不无关系。
如今，经历数轮周期而稳如磐石的万科，看着风雨飘摇中的恒大碧桂园融创们，俨然有如《电梯战神》里描述的场景：
我像高年级的学长，
带着学弟走上讲台，
一个两个三个四个
都给我站成一排。
······
所以，当“带头大哥”最新的判断是，市场“跌过头了”，那么市场有可能真的跌过头了。
郁亮拿出了数据，“21年下降11%，22年下降40%，今年1-7月继续下降25%，也就是说，如果拿20年作为基数的话，新开工数据下降了60%。按照下滑速度，今年全国新开工面积大概是6.6亿平方米，已经回到了2006年，也就17年前的水平。”
他分析说，当前国内城镇人口9.2亿人，今年预计新开工水平折算成人均面积只有0.7平方米。美国1960年城镇化率达到70%，此后二十年，人均新开工面积平均为1平方米，好的年份能达到1.2平方米以上。
国内目前城镇化率为65%，到2030年预计达到70%，城镇人口增加至9.8亿人左右，按经验建设水平保守估计，未来10-12亿平米的新开工是有保障的。”相信在各方努力下，随着经济态势持续平稳改善，随着人们对未来预期的稳定，行业迟早会回到一个健康合理的水平。“
如果能达到10-12亿平米的新开工，则房地产仍然是10万亿级别的大行业，仍然是经济支柱产业，仍然是宏观经济的压舱石。
这对中国经济不是坏事，也是新一轮房地产政策正在发力的方向。
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