2022年房地产市场趋势展望

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文 | 袁国宝

2021，中国的房地产市场拨云诡谲，在经历了上半年的高热和下半年的深度调整后，全年规模保持在较高水平。自去年9月底以来，中央政府和各部委不断发出保持稳定的信号。信贷环境的边际改善和房地产企业的融资环境逐步改善。然而，信贷环境的边际改善仍需时间才能传导到市场，抵押贷款和开发贷款等资金仍需时间到位。

无论是新房市场、二手房市场还是土地供求市场，在今年的房地产深度调整中都经历了不同程度的震荡。在这种冲击下，房地产企业“大而不倒”的信念破灭了。毕竟，一些房地产企业没有赢得时间，还有一些房地产开发商不得不黯然离开。

2022年，中国乃至全球经济面临新的下行压力。房地产市场将如何变化，购房者的情绪能否恢复？

2021年房地产市场形势回顾

2021上半年，新房和二手房价格仍旧处于高位。下半年以来，受调控政策收紧和信贷环境影响，新房和二手房市场急速降温。

根据国家统计局数据：1-11月，商品房销售面积158131万平方米，同比增长4.8%；商品房销售额161667亿元，增长8.5%。预计全年商品房销售规模将再创新高，销售面积和销售金额将分别增长2.1%和5%。

销售规模在半年时间里快速下滑的主要原因是住房信贷收紧后居民购买力的透支，广大购房情绪转冷产生了“踩踏效应”。一些购房者在居民信贷紧缩后暴露出购买力透支的隐患。在其他三四线城市，由于市场低迷后的预期变化，购房者开始了观望。

同时，各地区、各层次市场销售呈现“东强西弱”的局面，市场继续分化。

2021，银行“两条红线”和房地产企业“三条红线”，使房地产企业资金迅速缩紧。在融资压力下，房地产企业新开工面积负增长；在交付年份，竣工面积保持了高增长。建筑面积的增长率逐月缩小。2021，房地产企业新开工面积增速从第二季度迅速下降。

在政策上，中央政府重申了房地产业的“支柱产业”地位，在融资方面，央行提出加大债券融资支持力度，解冻大型央企、国有企业和优质民营企业的国内融资。在信贷方面，央行明确“维护购房者合法权益”，许多城市住房贷款利率下调，信贷审批加快。

虽然整体商品房销售业绩在2021年年中就出现严重下滑，但全年规模仍呈积极增长态势。然而，居民购买力透支效应的影响已经显现。

一方面，虽然预计2022年居民信贷端和城市调控端将出现小幅宽松，但二、三线城市商品房依旧卖不动，而在强劲的一线和二线城市，购房情绪的变化存在一定的时滞。另一方面，房企购买的土地面积和新住房建设面积开始呈负增长。

在土地扩张投资方面，基于整体资金环境紧张，但优质房地产企业融资空间有所改善的判断，过去几年房地产企业在土地市场大规模扩张和储备的时代已经过去，在“杠杆”背景下，房地产企业征地仍以底价和低地价为主，整体规模将会出现负增长；另一方面，类似于杭州降低地价、提高房价的宽松土地拍卖规则，它将出现在更多的城市。在开放利润空间的预期下，拥有闲置资源的房地产企业在核心城市争夺优质土地的意愿依然强烈。因此，预计降幅将缩小。

2021年交付大年过后，竣工面积预计也将从高位回落，与预计新增建筑面积的下降相叠加。此外，经济适用房将在2022年逐步进入市场，这将在一定程度上支持住房建设面积，但很难改变建筑安装投资低的现状。

从2021年度房地产开发规模和增长速度的变化来看，当前产业低迷时期的建设和土地征用已经失去了对开发投资的支持，而交付年内的竣工量是去年唯一的亮点。

2022年房地产市场趋势展望

随着行业监管的完善和大都市圈的加快发展，“三条红线”政策将开启房地产行业渗透式监管的时代，影响2022年房地产市场走势的核心变量是政策环境。

2021，房地产市场调控达到651次之多，创下历史新高，同比增长33%。随着房地产市场调控政策的不断完善和升级，政策效果会更加明显。

展望2022年，中央政府仍将坚持“房住不炒”的总基调，实现“三稳”目标。随着房地产市场调整趋势的不断深化，信贷环境有望明显改善，整体趋势可能会持续到2022年一季度。

值得注意的是，未来可能会实施房地产税试点，试点城市名单和征收规则有望出台，这可能会进一步影响购房者的短期预期。

预计今年“维护房地产市场健康发展，维护住房消费者合法权益”将得到更好的落实，地方交保政策可能进一步完善，预售资金监管微调的可能性更大，在确保建筑交付和提高企业资金使用效率之间寻求新的平衡。

因此，随着政策环境的不断升级和完善，房地产市场的发展势头得到了支撑，行业基本面没有崩溃。

如果政策能有效地促进房地产企业信心的恢复，再次加快土地供应，房地产投资的增长速度可能会稳定并恢复，这将推动房地产业的发展更加融入国民经济高质量发展的进程。

此外，房地产市场是一个典型的周期性市场，将表现出均值收益的特征。根据许多行业专家的说法，市场回归均值是肯定的。只要我们积极地面对它，我们最终将结束危险的循环。

因此，2022年上半年房地产企业的信心可能继续低迷，导致房地产投资下滑至深度调整，房地产投资深度调整可能对2022年上半年中国经济产生重大拖累。不排除过去房地产投资从未出现过负增长。

2022年房企更需要配合国家发展战略，控规模、调节奏2022年，中国房地产市场强调满足合理的住房需求是以需求方为基础，引导市场销售回到正常节奏，避免意外伤害到第一套刚需和改善需求的购房者。房地产市场的发展要满足购房者的合理需求，这也有利于保持房地产市场的持续、健康、稳定发展。

作为短期经济增长的手段和工具，房地产已经走到了尽头，不再适合新时代。2022年房地产的主基调已经确立在大方向上。但同时，由于城市政策的实施，也为房地产企业的稳定健康发展留下了生存空间。各地将根据实际情况分析具体问题，最终目的是确保稳定。

近几个月来，呼和浩特、衡阳、开封、保定等20多个城市，为了提振房地产市场，都拿出了真金白银。

20多个城市出台了不同的补贴购买政策，主要集中在人才补贴和城镇新居民定居购房补贴上。

三四线城市的集中发放补贴政策是地方政府可以使用的最大政策，预计房地产市场将逐步稳定并见底。近年来，来自全国各地的人才已成为房地产政策调控的窗口，新市民的安置和购买也成为鼓励的方向。户籍、学历和三胎已成为放松的主要方向，满足了住房无投机和人才吸引的要求。

很多地方很有可能立即掀起新政浪潮，目标也是“促进房地产业良性循环”和“满足合理的住房需求”。

在没有重大政策调整和突发事件影响的情况下，中国住房市场的整体表现将在2022年趋于稳定。从中长期来看，我国住宅发展结构优化和质量提高的潜力巨大。

从月份数据预测，2022年的第一、第二和第三季度将逐步加速复苏，第四季度将出现新的变化。据预测，在经历了2022年第一季度的最大降幅后，预计2022年第二季度和第三季度的降幅将逐渐减小，主要指标将在2022年第四季度变为正值。

从空间的角度来看，会是更多的冷却和局部的加热。预计从2021季度的第四季度到2022全年，房地产市场将进一步加剧空间分化，表现出复杂性和多样性。人口流入和收入持续增长的一线和二线城市，以及大都市区和城市群中的城市，预计将在2022年第二季度和第三季度显著回升；人口持续外流、收入增长放缓的三、四线及以下城市，以及非大都市地区和非城市群的城市可能面临持续下降。

风险方面，2022年房地产市场整体风险将继续下降，从外部基本环境、住房需求潜力和模式转变所决定的住房市场来看，预计从中长期到2035年，我国住房发展结构优化和质量提升的潜力巨大。

市场表明，在增长拐点之后，结构趋于优化，质量持续提高，导致总量的高水平均衡和结构的高水平优化。其中，住房空间结构（包括区域间、城乡间）不匹配问题将基本解决；在阶层结构上，住房市场与住房保障的比例基本合理，多层次住房保障体系基本形成；在新旧结构中，存量房的交易、改造和维护将成为主体，非开发性住房服务将成为主体；租赁住房结构也将趋于合理，租赁住房的比例将显著增加，特别是在大城市。

房企更需要配合国家发展战略，控规模、调节奏

从国家层面来看，房地产仍然是中国经济结构中国民财富的重要衡量和评估基础之一。确保国内经济环境核心资产的稳定，是国家经济管理的首要任务。

从这个角度来看，在整体上，中国的房价必然会得到国家的充分维护和保障。

中国当前经济环境的下行压力导致了许多真正的刚性需求和收入有限的中产阶级群体。他们在维持住房贷款方面存在实际困难和不确定的担忧，更不用说那些没有房子、仍在努力积累首付的人了。

如果真正的刚性需求群体无法保证获得足够的收入来支付债务成本并确保自己的生活，那就会形成关键风险。

如果房价稳定，就必须有维持自身财富持有的驱动力。然而，如果房价不稳定并继续下跌，对于中国的经济环境来说，这将把社会经济周期拉入恶性循环的深渊。

房价稳定是国家想要的最终结果，也是时代的必然趋势和方向。

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