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文 | 睿思网
房企的半年业绩发布终于告一段落。除部分停牌房企外，大多数上市房企已披露了最新的经营数据。
从各家报表上看，市场压力已经完全传导到企业经营中，亏损企业数量持续上升，亏损程度进一步扩大；盈利的房企实现利润正增长的占比不足一半，大部分陷入“增收不增利”的陷阱。
取代中海！华润成“利润王”
上半年，龙头上市房企基本都实现盈利，其中，华润置地、中海地产与保利发展的净利润均超100亿元，是上半年盈利房企的TOP3。
有意思的是，这三家房企的业绩表现，也体现了当前房企经营的三种状态。
从数据来看，华润置地“最赚钱房企”当之无愧。通常来说，利润增长一般伴随着收入提升，然而上半年，华润置地整体收入基本零增长，利润空间却明显扩大。
财报显示，期内，华润置地实现收入729.7亿元，同比微增0.1%，归母净利润实现137.4亿元，同比增长近30%。
这主要得益于经常性业务的较高利润率。据披露，当期华润置地经常性业务以25.1%的收入占比，贡献了42.8%的净利占比。
进入下半年，预计华润置地的利润仍会持续攀升。
上半年，华润置地合约销售额达到1702.4亿元，同比大增四成，但合约销售面积的增幅则仅为19.4%。这当中，深圳项目的高价值起了重要作用。
报告期内，深圳大区的签约金额及签约面积分别为257.6亿元及64.3万平方米，分别同比增长119%及116%，签约单价达到4.01万元/平方米，为所有大区中最高。
受深圳高价值项目带动，华润置地的平均签约单价达到2.43万元，这也将为华润创造更多的利润空间。
中海、万科“减收不减利”
凭借着此前积累的丰厚“家底”，中海地产上半年的利润也保持在百亿以上水平，归母净利润达到134.9亿元。然而期内，中海不仅不增收也不增利，甚至出现收入缩窄、盈利能力下降的情况，导致多年的“利润之王”称号也被迫拱手相让。
究其原因，主要由于地产市场仍未走出下行周期，地产开发的利润率自2021年便开始持续走低。上半年，中海地产的毛利率是22.61%，净利率是15.13%，与一般房企无异。
可见，在一个下行的行业，它也并未能够凭借出挑的管理能力而与趋势抗衡。不过，中海仍然对未来有信心，对全年销售与利润稳中有升的目标维持不变。
“减收减利”的情况在万科身上同样出现。
万科中报显示，上半年，营业收入2008.93亿元，同比减少2.91%；营业利润203.4亿元，同比下降16.10%；归母净利润为98.7亿元，同比减少19.43%，创下近5年来新低。
万科总裁祝九胜表示，目前房企碰到行业调整期，短期利润确实有压力。其进一步解释，期内净利润下滑主要来自两方面原因，一是结算规模、结算收入下降大约10.5%，二是结算毛利率下降1.6%。
不过，万科对利润增长预期未如中海乐观。
万科联席总裁张海指出，这两年市场超预期下行，短期内销售毛利率较以往确实有更大压力，随着这部分销售资源逐步转入竣工交付，这些压力会在今明两年体现在结算业绩上。
“如果市场恢复的周期比较长，销售毛利率确实会有一定的压力。如果市场信心能够逐步恢复，我们相信经过一段时间的调整，开发经营业务的毛利率整体将稳定向好。”
滨江、保利“逆生长”
在上半年盈利的企业中，能够实现“增收增利”的企业并不多，代表房企为滨江集团、保利发展和荣盛发展。
其中，滨江集团的业绩表现最为值得关注。上半年，滨江集团实现营业收入270.28亿元，同比增长152.84%；归属股东净利润16.36亿元，同比增27.33%。业绩逆势增长，也令滨江顺利首度跻身行业前十。
市场认为，在地产整体销售承压的背景下，滨江能实现逆势突围，离不开其对杭州市场的持续深耕。截至目前，滨江集团的土地储备中杭州占比为60%；浙江省内除杭州外的其他城市占比22%；浙江省以外占比18%。
上半年，滨江集团新增土地储备项目 22 个，其中宁波 1 个，金华 1 个，南京 1 个，杭州 19 个，进一步巩固杭州市场份额。
此外，截至期末，滨江集团公司预收房款相对 2022 年营收覆盖率高达386%，华泰证券认为，在充裕的待结转资源推动下，预计公司 2023 年归母净利润有望保持双位数增长。
保利发展则是在上半年扭转了2022年业绩下滑的颓势，实现营业收入1369.78亿元，同比增长23.71%；归母净利润122.22亿元，同比增长12.65%。
受益于行业复苏的态势以及央企背景，保利发展的销售业绩也实现了较好的修复。第三方数据显示，今年上半年，该公司实现签约金额2368.21亿元，这一规模已位居行业第一，同时超出万科近350亿元。
同时，保利半年度销售额实现约12.65%的同比涨幅，全年新增项目91个，新拓展金额达1613亿元，都展现出强烈的扩张意图，这也为其后续实现持续增长打下基础。
龙湖、绿城业绩反常
上半年，龙湖集团、绿城中国的业绩出现了“减收增利”的反常现象。
龙湖集团上半年共实现收入620.44亿元，同比下降近35%；归属母公司净利润80.6亿元，较去年同期增长7.73%。
龙湖收入的下降主要源自交付面积的下降，2023年上半年交付面积383.2万平方米，比2022年同期交付面积598.3万平方米下降36%。而交付面积的下降是由于交付率下降3.9%和竣工面积下降32.5%。
利润的提升则来自于费用的缩减和投资收益增加，包括行政费用减少了12亿元；合营公司投资收益增加9.8亿元；权益比例上升至86.7%。
绿城中国上半年实现收入569.8亿元，同比下降12%；公司股东应占利润25.45亿元，较2022年同期大幅增长41.3%。
收入下降的理由与龙湖集团类似，是由于物业销售结转收入的减少所导致的，上半年实现物业销售收入522.78亿元，同比减少13.1%。
得益于在代建、项目管理、酒店和设计装修等赛道的较高盈利能力，抵消了物业销售下降的负面影响。
整体来看，营收规模大并不代表利润也同样走高，还有相当一部分房企如美的、金地等也身处“增收不增利”的困境，“多线操作”的房企更容易获利，这也正是当下房地产行业正在发生的变化。
“亏损王”碧桂园：“白干”了半年
如果算上身处破产边缘的中小企业，上半年亏损房企的比例约为65%。
亏损企业中，共计4家房企的亏损额超过100亿元，分别是碧桂园（-489.32亿）、中国恒大（-330.12亿）、远洋集团（-183.69亿）、融创中国（-153.7亿元）；合景泰富、富力地产、佳兆业今年上半年的亏损同样超过了50亿元。
一个残酷的现象是，这7家房企的亏损额接近1400亿元，是上述21家房企盈利之和的1.5倍。亏损房企当中，大多数是已爆雷或爆雷边缘企业。
此外，出险民企占比超过半数，当中不乏华侨城等国央企。
除了经济下滑，去化困难，地产周期下行等行业因素外，计提减值成为了当前房企出现巨额亏损的主要原因之一。
碧桂园上半年分别计提了约403.38亿元的存货减值准备；66.62亿元的金融资产及合同资产减值损失；以及因外汇波动带来的约30.38亿元净汇兑损失。
另外，远洋集团上半年金融资产减值损失净额为112.94亿元，远超去年同期的0.5亿元；融创中国也计提了44亿元的物业资产减值损失。
华侨城的亏损原因还涉及到联营公司亏损导致投资亏损和较高的财务费用。上半年，华侨城因联营公司亏损导致的投资亏损达到9000万元，较去年同期扩大近40%。
小 结
8月份以来，从“认房不认贷”的推广到下调首付比例下限至首套20%，二套房贷款利率下限调降为LPR+20BP等一系列信贷政策密集落地。
市场认为，政策短期内对楼市信心恢复有一定的积极作用，尤其是风向标城市跟进，有助于改善市场预期，预计9月整体新房成交规模有望止跌企稳。
部分亏损房企可能会在下半年实现销售提升，然而，房地产市场的整体环境仍未发生根本转变，当前行业风险也仍未完全出清，融资开闸仅限于优质房企及白名单房企，在流动性危机仍未解除的前提下，对于房企未来业绩的评估不宜过于乐观。
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